Investissement immobilier

Vente d'un bien immobilier dont la propriété est démembrée : à qui revient le prix de vente ?

Le démembrement de propriété est un concept du code civil qui fait la différence entre l’usufruit et la nue propriété. De manière générale, il s’agit d’une division de la propriété dans une durée entre l’usufruitier et la nue propriété.

L’usufruitier profite de l’usage du bien divisé durant toute sa vie. Il peut donc apercevoir les rétributions produites par le bien, utiliser le bien lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier…

On comprend de manière pratique ce concept d’usufruit lorsqu’elle porte sur un immeuble, l’usufruitier peut occuper le bien, le mettre en location et en tirer des profits. Pour autant, lorsqu’il s’agit du montant de la cession de ce bien immobilier divisé, l’idée d’usufruit est plus difficile à cerner.

En cas de cession d'un bien démembré, le sort du tarif de vente est fixé par l'article 621 du Code civil, qui pose un principe à défaut de contrat opposé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Le principe de la répartition du prix de vente

En règle générale, le tarif de vente doit être distribué en pleine propriété entre l'usufruitier et le nu-propriétaire compte tenu du montant des droits de chacun. La valeur de ces droits peut être décidée en posant le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts en fonction de l'âge de l'usufruitier. Avec le partage du coût de vente, usufruitier et nu-propriétaire perdent tout l’intérêt de la donation ou l’achat nue propriété avec épargne d’usufruit réalisée.Deux alternatives pour se départir de cette répartition de principe leurs sont alors proposées.

Les dérogations au principe

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent en décider diversement et convenir de décalquer le division de propriété sur les biens qui seront achetés avec le coût de vente. Par exemple, ces derniers vendent des produits sociaux et décident, avec le coût de vente, d'acquérir un bien immobilier qui sera démembré. Les principaux intéressés pourra de décider de partager entre eux une partie du montant de vente et de reproduire la division sur l'autre partie.

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