Investissement immobilier

Investir en LMNP en 2016

Location en Meublé Non Professionnel ou lmnp est un régime fiscal qui existant depuis 67 ans déjà. Il est destiné aux contribuables qui répondent aux critères que vous pouvez lire plus bas.

Les conditions relatives au statut LMNP

Afin de profiter du statut LMNP, vous devez : acheter un logement meublé éligible : un EHPAD, une résidence LMNP sénior, une résidence LMNP de tourisme, une résidence LMNP d’affaire, ou une résidence étudiante ; ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel ; ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus de locations sous le régime LMNP (ou 50% de son revenu global.)

Comment sont imposés les revenus issus de la LMNP ?

Les revenus issus de la location meublée (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre :

- le régime Micro-BIC : si les revenus du LMNP sont inférieurs à 32 000€ ; aucune charge n’est déductible, mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%. Intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.
- le régime BIC réel : obligatoire pour les revenus LMNP supérieurs à 32 000€ ; nécessite la tenue d’une comptabilité complète ; possibilité de déduire les charges suivantes : intérêts d’emprunts, frais de notaire, taxe foncière, taxe d’habitation, assurances, travaux de réparation, amortissement du bien, amortissement des travaux.

Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global.
En cas de déficit, il est reportable sur les bénéfices des 9 années qui suivent.

Les avantages du LMNP

Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles ; vous pouvez en trouver à partir de 60000€. Il n’y a pas de gestion locative puisque le bien est entièrement géré par le gestionnaire. Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé, pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (19.6%) sous certaines conditions et profitez d’une imposition avantageuse sur vos revenus locatifs

Les inconvénients du LMNP

Vous ne pouvez pas habiter le bien que vous avez acquis. En effet, les biens LMNP sont des biens spéciaux, un produit d’investissement qui doit être vu comme tel. Aussi, un bail commercial vous lie avec votre gestionnaire sur une période contractuelle définie. Au terme du bail, celui-ci peut ne pas être reconduit par le gestionnaire, ou reconduit mais à la baisse. Le gestionnaire peut faire défaut, c’est pourquoi il importe de choisir un gestionnaire bien expérimenté qui a déjà administré en bien plusieurs logements locatifs. Sachez également que la valeur d’un bien se déprécie avec le temps, et l’utilisation. Ainsi, la revente d’un LMNP ancien est souvent une moins-value que vous devez intégrer dans le calcul de rentabilité.

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