Investissement immobilier

Quelques outils pour réduire vos impôts dans l'immobilier locatif

Vous voulez construire un patrimoine durable et payer moins d'impôts ? Réalisez un investissement locatif dans l'immobilier ! Dans ce secteur, il existe de nombreux mécanismes de défiscalisation. A vous d’envisager votre simulation impôt !

Investir dans le neuf avec la loi Pinel

Ce dispositif remplace la défiscalisation Duflot depuis septembre 2014, et vous permet de déduire une partie du prix du logement de vos impôts. 12 % si vous louez 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L'avantage se calcule sur un plafond maximum de 300.000 €. Pour cela, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Vous pouvez louer à vos ascendants et descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation. Le Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.

Investir dans une résidence services neuve

Vous vous placez sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), déduisez de vos recettes locatives les charges et pratiquez des amortissements. Vos revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant une vingtaine d'années ; pas de plafonds de loyers ni de ressources des locataires. En parallèle, vous avez le dispositif Censi-Bouvard, une réduction d'impôts de 11 % du prix du logement sur neuf ans, dont la base de calcul ne dépasse pas 300.000 €. Il est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Notez qu'avec les deux dispositifs, vous récupérez la TVA versée lors de l'achat.

Investir dans l'ancien et profiter des déficits fonciers

Vous achetez un logement ancien, réalisez des travaux, puis louez le bien vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Il est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an. Le solde des déficits fonciers est également reportable sur les revenus des années suivantes. Toujours avec notre exemple, l'année d'après, vous diminuerez vos revenus de 10.700 €, puis, vous déduirez le solde, soit 8.600 € la troisième année. Les intérêts d'emprunt sont eux aussi déductibles.

Investir avec le dispositif Borloo dans l'ancien

Vous louez vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lorsque vous déclarez vos loyers au fisc, vous bénéficiez d'une réduction de 30 à 70 % de vos loyers. Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, louer durant au moins six ou encore signer une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Investir en loi Malraux

Vous achetez un bien immobilier situé dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP), et le rénovez. Les travaux terminés, vous mettez les logements en location pendant au moins neuf ans. Vous bénéficiez ainsi d'une réduction d'impôts de 20 à 30 %. La réduction est calculée sur plafond de 100.000 € et ne peut pas durer plus de trois ans. La loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales en fonction de l’obtention du permis de construire.

Investir dans un monument historique

Vous devez acquérir un bien immobilier inscrit à l'inventaire des monuments historiques, puis faire de gros travaux. Les logements doivent par la suite être mis en location. Vous profitez alors d'un fort avantage fiscal en déduisant de vos loyers le prix d'achat, le montant des travaux et les intérêts d'emprunts. Vous créez ainsi des déficits fonciers, imputables sur vos revenus plafond et êtes exonéré de droits de succession.

Investir avec l'usufruit locatif et le démembrement de propriété

La propriété du logement se divise en deux : l'usufruit (droit d'usage) et la nue-propriété. C'est cette dernière que vous achetez, pour environ 60 % de la valeur totale du bien. L'usufruit est concédé pour quinze ans à un locataire qui va entretenir le bien et encaisser les loyers. A l’issue de cela, vous récupérez le logement remis en état.

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